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房地產還有下行壓力 房價大漲的推力已不存在

時間:2020-05-11 16:32:19 來源: 丹江口市第一中學 作者: 趙有強 閱讀:139

  受到新冠肺炎疫情的影響,全球經濟正面臨著需求與供給的雙重沖擊。以中國來說,一季度GDP同比下滑6.8%,投資、消費與出口大幅負增長。疫情期間放出的大量資金去哪了?房地產市場存在著哪些風險,發展的機會在哪里?疫情對購房需求又會帶去何種影響?

房地產還有下行壓力 房價大漲的推力已不存在

  5月9日,在以《全球經濟與決策選擇》為主題的在線論壇上,國務院參事、住建部原副部長仇保興認為,整個房地產市場在疫情后,可能由集中調控、行政調控轉向分散調控、經濟調控;從單一渠道住房供給轉向多渠道、多途徑的住房供給;住房的建造的模式從毛坯房為主轉向精裝修、綠色、健康住宅為主;從單一的居住功能出發轉變到注重小區的配套及生活的便利;住房制度從過去城鄉分割的模式轉向城鄉融合。

  中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛,華夏幸福研究院院長顧強,民建中央經濟委員會副主任、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠均提到中國房地產正式進入大城市時代,都市圈是城市化發展的必經階段。

  “上半年房地產市場還有下行壓力”

  國家金融與發展實驗室理事長李揚指出,疫情期間放出的大量資金去哪了?最希望出現的結果是這些錢進入實體經濟,使人們愿意投資、增加雇員、產品生產出來賣得掉、工資上漲、利潤增加。但是疫情期間釋放的資金基本不走這條路,因為現在很多地方禁省甚至禁國,不能夠生產,企業即使拿到錢,也不會從事實體經濟。于是資金會跑到別的地方去。一般是股市、債市、房地產市場等虛擬經濟,這樣一種資金流向會導致貧富更加不均。

  本來說的經濟周期是生產多了、生產少了、物價高了、物價跌了,但現在因資金不流入實體經濟,反映出來的是金融指標的漲跌,如股市漲了、股市跌了,債市漲了、債市跌了,房價漲了、房價跌了。目前全世界都是先把錢放出去解燃眉之急,而顧不上之后會不會洪水滔天產生進一步的問題,但是問題確實存在著。

  復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍認為,房地產市場的風險體現為兩個部分,第一個部分的房企負債很高,現金流有問題,要關注房企的風險,第二部分就是需求降低,短期來看,不存在房價大面積上升的風險。房地產投資2019年依然有增長,以大中城市房地產成交來講,在2016、2017年到達頂峰開始下降,他預測今年上半年房地產市場還有下行壓力。

  “住房分配不均衡”

  對于“現在有些地方房價下跌,是不是能夠出手買一套?”仇保興表示,疫情使大家深切地感受到,每一戶至少應該有一套房,多代合住的模式是不恰當的。老年人跟子女生活在一起,最好有一碗湯的距離。通過疫情,人們感受到空間實際換來了安全。這樣人們對二套房的需求會進一步地提高,目前市場已經表現出來。從另一方面來看,根據人民銀行最近的調查,城市包括集鎮,民眾住房擁有率已經達到96%,戶均住房資產達到319萬元,這些指標在國際上都處在前列,而且擁有二套房的城市住戶也超過了40%,這些指標說明一個什么問題呢?“說明我們的房地產市場,投機性和投資性的比重相當高。”他說。

  仇保興認為,從長遠趨勢來看,農民進城數量在不斷減少,有100多個三線城市人口在減少。而住房人均擁有量已經達到10%,現在缺房子的地方是那些人口不斷增加的都市圈里的核心城市,一二線城市,所以空間上來說目前分配是不均衡的。

  此外,此前世界上有兩種養老模式,一種模式為歐美為主的集中養老,如大量的各種所有制投資的養老院。另一種則像中國這樣的居家養老占主要地位的。此次疫情有一個深刻反思,就是集中養老這種模式出現了被顛覆的風險,特別像歐洲這些國家,三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人來自于這種集中的養老院,而居家養老使這種風險大大地減少。這樣看來,疫情后居家養老的模式會重新興起,不僅是中國,而且在世界上都可能會出現,這就要求社區提供老年護理的環境。諸如此類都會對房地產市場帶來一些變化,這些變化衡量你要買什么樣的房子,在什么地方買。

  “未來10年都市圈住房新增需求100億平方米”

  倪鵬飛提出,中國樓市的未來主要在都市圈。首先,人口流向城鎮化演進釋放都市圈住房潛力。其次,職住的城鎮化獨特演進釋放都市圈住房潛力。再次,中國城市化發展和競爭邏輯轉換釋放都市圈住房潛力。第四,城市化功能提升釋放都市圈非住房地產潛力。第五,中國的房地產開發空間布局嚴重錯位。第六,中國住房增量未來雖放緩但也將刷新人的想象。第七,初步估算未來10年都市圈住房新增需求100億平方米左右。

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